집값하락 전망 `3大` 이유

○ 금리상승에 이자부담 증가

○ 공급과잉 따른 메리트 저하

○ 과세강화로 투자수익 감소

재건축 제도 전면 재검토를 골자로 한 정부의 ‘2.2 대책’이후 집값 상승을 주도해 온 강남권 재건축 아파트의 가격 상승세가 한풀 꺾인 가운데 건설교통부가 ‘집값 대세 하락이 불가피한 3가지 이유’를 제시해 주목을 끌고 있다.

13일 건설교통부는 금리상승과 공급과잉, 세제강화 등으로 올 하반기부터 주택시장의 하향 안정세가 완연해질 것으로 전망했다.

건교부는 특히 8.31대책으로 보유ㆍ양도세가 대폭 강화돼 재건축 투자 수익성이 불투명해지면서 투기적 수요 감소로 이어질 것으로 내다봤다. 실제로 10억원짜리 주택의 보유세 부담금과 실효세율은 지난해 373만원(공시가격의 0.37%)에서 올해 601만원(0.60%)로 대폭 높아진다. 또 내년에는 655만원(0.66%), 2008년 735만원(0.74%), 2009년 814만원(0.81%)로 높아지며 오는 2017년에는 1018만원으로 실효세율이 공시가격의 1.02%수준까지 치솟는 등 종부세와 양도세 등이 강화되면서 세후 투자수익률이 감소할 것으로 건교부는 전망했다.

이와 함께 최근 경기회복과 맞물린 금리 상승세도 수요를 억제할 것으로 예상됐다. 실제로 지난 2004년말 3.28%였던 3년만기 국고채금리는 작년말 5.08%로 1.8%포인트 상승했다. 은행차입금이 3억원인 경우 금리가 2%포인트 상승하면 연 이자부담은 600만원 증가한다. 여기에다 주택담보대출 규제강화로 지난해 4월 2조1000억원 수준이던 담보대출규모도 작년말 1조6000억원으로 줄어들고, 작년 4월 5629억원이던 모기지론판매도 작년 12월 1432억원대로 급감하는 등 주택구입자금 조달여력이 크게 줄어든 것도 집값안정을 이끌 주요 변수로 꼽혔다.

건교부는 이밖에 공공택지 공급확대와 강북 뉴타운 개발 등에 따른 공급과잉도 집값 안정에 도움을 줄 것으로 내다봤다. 수도권의 경우 8.31이전에 비해 약 연 10만호 추가공급 여력을 확보, 향후 5년간 연 30만호의 주택공급이 가능할 것으로 전망되고 있다.송파 신도시 등 공공택지에서 연 300만평이 추가공급되는 등 연 5만호의 추가공급이 예정돼 있다. 여기에다 강북 등 기존도심 광역적 재정비로 연 5만호, 향후 6년간 총 30만호가 시장에 쏟아질 것으로 예상되고 있다. 건교부는 서울의 경우 향후 5년간 연 소요규모인 8만1000호보다 9000여호가 많은 연 9만호의 아파트가 공급되고, 강남 4개구의 경우 향후 5년간 예상 소요가구인 연 2만7000가구보다 26%많은 3만4000호가 공급될 것으로 전망했다. 실제로 작년 1만3000호수준이던 강남 4구의 주택건설 실적이 올해는 3만8000호로 3배 가까이 급증할 것으로 건교부는 추정했다.

강주남 기자(namkang@heraldm.com)

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